宅基地抵押贷款莆田“试水”

基层从满足农民需求、增加农民财产性收入出发，探索农房流转多种方式，这种“摸着石头过河”的实践为今后完善顶层设计、落实中央相关政策精神提供了有益参考和借鉴。

文/《瞭望》新闻周刊

记者 郑良 苏杰

近日，莆田华亭镇涧口村128户村民获得了市农商行共1863万元的“按揭贷款”，作为建房资金。

在村委会附近的山坡地上，一排排整齐的3层联排小楼已封顶，今年之内，310户村民将搬进新居。

今年以来，福建莆田市在推进城乡一体化综合改革实践中，在一些村镇农民宅基地和住房确权发证基础上，试点宅基地和农房抵押贷款，农民将自有房产办理抵押登记获得银行融资，满足生产生活融资需求。

长期以来，由于缺乏有效抵押物，虽然农民在建房、发展特色农业、投资兴业等方面有较强的资金需求，但难以从银行获得融资。宅基地和农房抵押贷款盘活了农民“沉睡的资产”，受到了农民欢迎。

受访的专家和基层干部指出，农村集体土地使用权在流转方面受到法律政策严格限制，物权法等法律明确规定“宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押”，宅基地和农房转让只限于村集体经济组织内部。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》关于改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让等表述，让各地看到农村宅基地“扩大权能”的曙光。目前，农民住房财产权确权发证工作正在全国各地展开，在确权发证基础上，如何最大可能地实现宅基地的权能，莆田的探索有借鉴意义。

农民建房“按揭贷款”

涧口村村书记詹国强告诉记者，涧口是莆田市城乡一体化“幸福家园”试点村，去年以来，村里开展了土地整理和村庄整治，整治违章建筑、多占宅基地、一户多宅等违规现象的同时，对于分散和废弃的建设用地进行统一规整，村民拆旧房搬新居，而原有的合法土地权益不变。本文来源：瞭望观察网

建新房的成本成为村民头疼的问题。村民詹桂华告诉记者：“一栋3层的房子造价40万元左右，除去村里的货币补偿，资金缺口在10万至20万元左右。”

莆田市委农办主任柯金国说，去年以来，莆田先后在全市46个“幸福家园”试点村推进农民宅基地使用权和住房所有权确权发证工作，涉及17万多村民。

去年10月，作为全市首批农房确权发证的乡村，涧口村32户农民率先领取了“集体土地房屋产权证”，实现了宅基地使用权、房屋所有权“两证合一”。

柯金国说，确权发证不仅是让农民多一个“本本”，在确认农民土地和房产权益基础上探索更大范围的流转方式，包括抵押融资、出租、转让等，“唤醒”农民“沉睡的资产”、增加农民财产性收入是改革的方向。

今年以来，在莆田市城乡一体化办公室协调下，市农商银行在涧口村试点农民建房“按揭贷款”，该行个人业务部经理陈炳清介绍说：“我们和建房的村民签订了借款合同，农商行为村民提供建房贷款，单笔额度不超过30万元，借款期限十年。”

陈炳清告诉记者，农商行与村民签署了补充协议，村民承诺建房并办理产权证后，将用宅基地使用权和房屋所有权设立抵押，作为银行债权的担保。

目前，市农商银行对于涧口村128户村民的1863万元贷款已发放到位。詹国强说：“农房流转解了村民燃眉之急，改革受到了村民普遍欢迎。”

农房抵押获得生产经营融资

5月底，莆田仙游县榜头镇坝下村村民欧永光从县农信社获得一笔40万元贷款，贷款抵押物是自家的3层楼房。

欧永光夫妇经营一家红木加工小作坊，他说：“这几年生意不错，每年销售额有数百万元，我们想扩大生产，但最大的问题是没有抵押物，从银行贷不到款，以前靠农户信用联保，每年最多贷款5万元，根本无法满足资金需求。”

仙游是全国四大红木古典家具生产基地之一，县里绝大多数红木家具企业聚集在榜头镇，镇长蒋庆和告诉记者说：“全镇红木家具企业和作坊有3000多家，近半数集中在坝下、紫泽两个村，村里大部分土地属于农村集体建设用地，村民的厂房、家具广场等无法通过房产抵押获得融资贷款，"有资产难变现"成为影响当地企业发展的瓶颈。”

在确权发证的过程中，仙游县探索农村宅基地和农民住房流转、抵押、融资贷款渠道，在坝下、紫泽村试点农民住房财产权流转、抵押融资，县农村信用合作联社推出“集体土地房屋产权抵押担保贷款”产品，农户可以确权发证的宅基地使用权和住房所有权抵押获得贷款。

仙游县农村信用合作联社理事长林向前说：“通过市场化评估机构对村民宅基地和房产进行估价，估价考虑周边地价、房屋质量、租金价格等因素，我们在评估价格基础上确定贷款额度，村民将宅基地和房产进行抵押登记，签订借款合同。”

欧永光向记者出示了由福州一家房地产评估咨询公司出具的报告：房屋于2007年自建，宅基地使用权面积169平方米，3层建筑面积572平方米，评估价格为188万元。

欧永光获得了为期3年的贷款，他说：“准备用这笔钱购买原材料，扩大生产。”

目前，已有十户村民办理了宅基地和住房抵押贷款，贷款总额450万元。林向前说：“我们对试点的两个村授信额度是6000万元，根据房产估价和贷款用途，借款人经营和信用状况确定单笔贷款额度。”

蒋庆和、林向前等人表示，在当地，农房担保融资需求旺盛，将在试点基础上探索进一步推进。

农民住房财产权流转的有益探索

莆田市委副书记赖军说，宅基地使用权和农民房屋抵押贷款，实现了农民资产向资本的转换，通过使用“莆田市集体土地房屋产权证”向银行金融机构贷款，使农民手中沉睡的资产盘活起来，促进农民扩大生产和增加收入。

赖军表示，宅基地和房屋是农民最大的财产，确权发证确认了农民的住房财产权益，但由于当前农村宅基地和农民住房财产的流转只限于集体经济组织内部，农民房产的资产价值无法体现，农民无法利用这笔财产获得融资或流转获得资金，而在当前农村劳动力人口大量向城市转移，农业生产向规模化、集约化发展背景下，农民对房产有多样化使用需求，由于法律和政策对于农村宅基地和农民住房流转没有“放开口子”，扩大农房流转尚面临法律与政策瓶颈。本文来源：瞭望观察网

莆田市相关负责人表示，在确权发证、明晰产权的基础上，将探索更多流转方式，将农民手中沉睡的资产盘活起来，促进农民扩大生产和增加收入。

由于物权法等法律明确限制宅基地等集体土地流转，陈炳清、林向前等人坦言：“开展宅基地和农房抵押贷款业务存在法律障碍，我们心里也没底，好在市里全力支持，而且十八届三中全会相关"决定"也开了这个口子。”

一家国有商业银行法律部门负责人表示，农村宅基地和农房抵押贷款业务目前很难在国有银行和大型股份制银行展开，由于法律明确限制，业务合规审查很难通过，而且宅基地和农房扩大流转没有突破的前提下，一旦出现农民无法偿还贷款，抵押房产只能在村集体内部流转，银行变现抵押房产保障债权存在较大风险。

柯金国表示，下一步将探索建立农村产权交易平台，发布产权交易信息，提供中介、抵押登记、产权流转、合同登记等“一站式”服务，加强流转过程中的指导与服务，规范农村产权交易行为;针对一些银行担心农房抵押贷款后，银行债权难以得到有效保障问题，莆田正在建立农村抵押贷款风险补偿基金，市、县两级财政出资建立增信资金，合作银行按不少于增信资金余额20倍的规模专项开展农房抵押贷款业务，农户以宅基地和房屋抵押获得融资。

当地相关人士表示，在法律关于宅基地和农民财产扩大流转没有放开的情形下，基层从满足农民需求、增加农民财产性收入出发，探索农房流转多种方式，这种“摸着石头过河”的实践为今后完善顶层设计、落实中央相关政策精神提供了有益参考和借鉴。