新会古典家具城合同纠纷对簿公堂

由于被停水停电，陷入纠纷的厂房目前只能当库房用

2010年，新会古典家具城提出改造升级为中国古典家具之都博览中心，规划方案中的新建广场涉及合同地块拆迁，4位承租户因不满解约条件拒迁，去年11月18日被停水停电，更被出租方中诚物业告上法庭;今年10月23日，此案于新会区人民法院双水法庭逐一审理。

“彩艳集团长期赞助支持新会古典家具特色文化产业的宣传推广，前年区委区政府在北京举办古典家具博览会就赞助了100万元，这也引起了个别租赁户的不良动机，以为彩艳集团是唐僧肉，想在彩艳应政府和行业协会要求改造古典家具工业城过程中敲竹杠，勒索补偿。”原告方(甲方)中诚物业受彩艳集团委托管理新会古典家具城，其委托人在庭上表示，双方合同已于去年7月1日起解除，甲方按合同约定收回土地。

“对被告而言，全家以该厂赖以谋生，若是这样被无偿收回，那么投入的巨资将血本无归，所欠巨债将无法偿还，这无疑是将被告全家逼上绝路。”被告(乙方)代理律师表示，“不要因拒迁就将被告丑化成贪得无厌、敲诈勒索巨额补偿的所谓"钉子户"，原告假借政府城建规划要求之名，声称为了公共利益，企图无偿要求退还土地及地上建筑物，相比之下实是欺世盗名，也有违企业的基本商业道德和良知，明显陷政府于不义。”

双方庭审激辩，旁听席坐满了租赁方的家属和工人，一纸判决或牵涉多个家庭命运。

合同是否已实质解除?

原告于2011年6月10日以政府规划通知要求为由发出《解除合同通知书》，要求被告从2011年7月11日起解除《土地使用合同》。但被告方并没有同意解除，称至今仍按合同约定使用土地并向原告缴交土地使用费，合同至今仍在履行并未解除。

据了解，双方签订的《土地使用合同》第十条约定：“因政府城建规划需要或其他原因导致出租方须提前收回土地及附属建筑物的，出租方须提前一个月通知承租方，并支付双倍履约保证金给承租方，承租方应将土地及建筑物退回给出租方。若承租方经营不善可提前终止租赁合同，但需提前一个月通知出租方，出租方没收承租方的履约保证金。”中诚物业管理公司认为其与租户只需按合同的约定支付双倍保证金即可，并不存在协商补偿金金额的问题。

4名租户拒迁的共同理由是投资巨大，15年的合同才经营了1年多就被解除，而按合同条款只能赔付1.6万元的保证金。代理律师庭上辩称，合同是否解除应由法院审理判定，合同不可能因原告的单方通知而解除。由于合同并没有解除，原告也没有向贵院诉请解除，故原告以合同已解除为由诉请退还土地及地上建筑物厂房明显缺乏事实法律依据。

升级改造涉嫌违章?

商业项目调整是否属于政府规划范畴?这是庭审激辩的焦点。

甲方提交的证据中，包括2010年7月大泽镇建设办对古典家居城发出整改通知，以及同月彩艳公司向大泽镇建设办提出整改方案，内容包括拆除讼争地块上的厂房用于改造成大广场和停车场。乙方认为，甲方现在以“政府规划需要”为由解除合同没有事实依据，“至今为止，没有任何政府规划文件明确要求征用该讼争土地”。所谓的证据“根本不能证明其要求解除合同退还土地及地上建筑物是根据政府规划通知要求而为之，事实上政府根本没有也不可能有这样的规划通知要求。”

被告方律师指出，根据《城乡规划法》相关规定，新会区大泽镇规划建设办公室仅是镇政府下属的一个部门，其根本没有规划和要求拆迁改造的权力，其所发的文件也没有行政强制效力。大泽建设办向彩艳公司所发的《整改通知》中，仅要求对占用道路、遮挡物、污染、消防隐患进行整改，并没有规划拆迁改造建设中国古典家具之都博览中心(以下简称“家具中心”)的要求，“原告诉称其是收到大泽建设办的规划通知要求才要求解除合同、退还土地及地上建筑物拆迁改造建设家具中心完全违背事实”。甲方则称，2011年该工程被列入了新会区41项重点任务项目之一，但由于这4家经营户不愿意搬迁，使得该项重点任务在当年没有依时完成。

“政府没有公示公布过彩艳公司请示的规划方案和征收补偿方案，更没有广泛征求社会公众意见，有关部门也没审批过彩艳公司的规划方案。”被告方认为，根据《征收补偿条例》规定，有权要求征收补偿的主体是政府部门，而不是原告，原告根本无权要求退还土地及地上建筑物，“(原告)明显是假借政府之名，企图混水摸鱼。”

被告方律师还提出，原告提供的土地证清楚显示，家具中心的土地属工业用途，根据相关法律规定，工业用途的土地及地上建筑物未经批准不得擅自变更为商业用途，“原告诉称其规划方案已获批根本不可能是事实”。对此，原告方庭审明确表示，地块确实仍是工业用地，是否取得《建设工程规划许可证》，代理人称“须询问彩艳集团后再答复法庭”。

庭审辩论结束后进入调解环节，双方愿意接受调解。主审法官表示，将以1个月为限进行调解，希望双方能协商解决。

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