古徽宅收藏水涨船高：从垃圾价到金银价

拥有300 多年历史的棠樾古宅，他的新主人万科集团将它修葺一新

在北京高碑店汪政清的仓库内，有3 座从安徽当地运过来的徽宅待售

改造成茶室的古宅，古韵与茶香一起散发出来（安缦法云酒店）

棠樾古宅的木刻装饰比建筑本身更具价值

居住在徽宅之中，身心与宅院的古香古韵很自然的融为一体

导语：“欲识金银气，须从黄白游。一生痴绝处，无梦到徽州。”汤显祖这两句诗被后世人不断揣摩，却不得诗人写诗时的真正心境，反倒是几百年后，当宅子活得比人长久大气时，我们见识到了徽宅的另外一番“金银气”。

早在2007年5月，黄山市社科联经过调查发布数据，在黄山市境内有1022个古村落，6079栋古民居，这些古民居目前正在以每年5%的速度递减。每年递减5%，到2013年，三成徽宅已经被减掉了。根据能量守恒定律，任何事物都不可能凭空产生或者消失，这些递减的数字都减去了哪里?也许在民间发生了能量转化，转化的途径是交易。

万科集团在广东东莞的棠樾国宅就是一栋徽宅，根据北京大学考古文博学院徐怡涛教授的考证，棠樾老宅原为婺源的古徽州祠堂，为当地最大家族所建。始建于18世纪康熙年间，迄今约300年。本世纪80年代被古董商人汪政清整拆整建，于2008年卖给万科集团而永久性重新搭建。内里完整保存了最能体现中国古徽州建筑艺术特色的戏台、享堂、祠堂以及主体院落，极具东方韵味。祠堂是徽州村落中最重要的公共建筑，也是规格和品质最高的建筑，集中体现了徽州建筑的文化和艺术特色。在所有现存徽州祠堂建筑中，尤以那些内建华丽戏台，用歌舞供奉祖先、教化族人的祠堂最为珍贵。

10年前，汪政清入手这套老宅花费不到50万元，耗时两年修葺完毕，2008年以350万元卖给万科。其后5年时间过去，今天这套棠樾老宅已经价值3000万元。5年时间价格翻10倍，其中原因又何在呢?

买卖标准高

在安徽，很多老宅都是直接被宅主人拆除的，一把大锯一根绳，就可以拆了。好的木头被卖出去做原料，坏的木头直接不要。即便如此，那时候他收入的宅子也有百分之十到百分之三十的损坏是无法被修复的，令人惋惜。如今徽宅被被越来越多人关注，当初低价买入徽宅的人自然也令人艳羡不已。

兴建

徽宅与山西老宅和北京四合院的不同点在于——木结构。在徽州，一套房子大多数时候是需要耗费三代人的时间才能住上的，第一代人准备，第二代人建造，第三代人享受。

第一代人要做的第一件事儿就是向官府申请土地，之后还有一件至关重要的事——严格把控风水。不只是宅子的选址，还有门的朝向，水口的位置。另外，为了使子孙后代都可以享受这所即将建成的大气祖宅，并为之自豪，需要“榆木梁银杏门”，挑选坚固防虫防鼠的樟木、杉木、银杏等木料。规划好每一种材料放在哪儿，多少根柱子多少根梁，做多大都是有讲究的。

汪政清库里有一个400年前朝廷二品官的宅子，单单一根横梁就有13米长1米高，6吨重，足足12000斤。这个宅子是2000年入手的，那时候徽宅已经日渐走俏了，这是他买得最贵也是最后一栋宅子，入手价100万元。烂了百分之三十，正在紧急修葺中。一根梁需要耗费的心思就已经够令人挠头的了，无法想象在400年前劳动力水平不发达状态下，是如何折腾出一栋大宅的。

第二代人开始建设。徽州有古话“千工床，万功房”。在徽州，儿子结婚，父亲送出的最高礼物就是一张雕琢精致的木床，象征着父亲寄予的无限期待和祝福。徽宅大体上是木头做的，分木工和雕刻，这都是看匠人功底的地方。相传，在建徽宅的时候有一个计量方法，一酒盅木屑换一酒盅银子，与我们现在黄金换黄花梨是一样的，可想而知，这些木头上的杰作当初是主人家以何等的心思在做。到了第三代终于开始享用。

粗略统计，在徽州，大的豪宅民居和大戏楼，建造平均耗时60年。祖辈人的心血就是希望房子可以承载他们对子孙后代的美好希望，极尽精雕细琢和坚固之能事，是祖辈留给子孙后代的谆谆教导和永久栖身所。

修葺

安徽当地湿气大，山多雾重，而且老宅子大都建在山中盆地，一旦木结构宅子处于无人打理状态，就很容易烂。单黄山市境内，就有1022个古村落，6079栋古民居，这是2007年的统计数字，数量其实是庞大的，单独依靠政府的力量一一加以保护，根本就不可能。这个时候，民间组织机构和徽宅拥趸涌现出来，比如安缦酒店集团、万科、中坤集团、成龙、汪政清等，当然这些老宅子得到保护，是有偿的，所以一般归私有。

用了几百年的老房子，被买入，拆、运到新主人家后的第一件事就是修葺。像几百年前建房子一样，修葺房子也是纯手工，要由技艺很高的木匠进行操作。修房子很需要时间，每一套房子需要一两年甚至两到三年的时间。比如位于北京工人体育场内的顶级徽派民居有璟阁，2003年底动工修复，用了整整一年的时间。

单纯修旧如旧只是第一步，下一步就是根据宅子即将的属性进行设计。“设计师换了6个，法国的、加拿大的、中国香港的，大家都是冲着老房子来的，见到老房子都很着迷。却都拿不出理想的方案，那时候大家都没经验。”这是有璟阁的造梦人赵则鸣的原话，他经历了每一个喜欢徽宅购入徽宅的人都要面临的一个阶段。

苏州工匠朱华明是成龙所购老房子的首席修缮专家，“有一次为了找一根直径约70厘米的清代早期香樟木雕花，花了整整一年时间”。成龙的9栋老宅子花了朱华明团队整整7年的时间，数千万元的修缮费用，远远超过当初的收购价。有圈内人指出，从几十万到几百万元不等的高昂修葺费用，迫使一些投资者买下古建筑后由于资金链紧张，只能折价转卖。这也是现阶段购入徽宅很不错的一个途径。

交易

根据安徽黟县有关部门的统计，截至目前，其境内大概有100幢民居被外地人购买。但是绝大部分交易都是私下进行的民间交易。虽然法律对城镇居民购买农村住房没有明确规定，但依据《中华人民共和国民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”国家政策对这一行为有严格规定，国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：农村住宅不得向城市居民出售。2004年12月，国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

尽管国家的规定很多，但仍然阻挡不了古宅交易的发生，也有一些人利用租用的方法修缮并利用老屋，规避了政策风险，比如装修并使用一幢民居几十年，在此期间可以自住也可以经营项目，期满连同装修返还原房主。还有的将古宅拆开后当作木料来买卖，这样运到其他城市也方便再次交易。

这些徽宅的新主人，不管是拥有一栋还是十几栋，都为得到这份文化瑰宝而喜悦。买徽宅很有意思，不像是买东西。先看房子，决定买只是一瞬间的事情。先说买，后问价，成龙和汪政清都是这样的人。

2004年，成龙用40万元买走一座老宅，这套三进的房子是汪政清最早发现的，藻井就有四五个。雕工、木工、规制，均属上品。占地面积900平方米，每一个厅都很大气，石头柱子，花岗岩材质。比起很多国家级保护的老宅都好。只可惜倒了大约15%。当初40万元的价格，到了现在恐怕已经不止1000万元了。

买卖“金银价”

不知大家是否记得，最早出现在人们视野中的休宁县黄村一座被称为“荫余堂”的古民居，整体远“嫁”美国滨海城市塞勒姆，被建于1799年的皮博迪 埃塞克斯博物馆收藏，这是深涉西方文化的第一座徽州古民居。外国人喜欢中国建筑，尤其对于这种有历史文化内涵的宝贝，心存敬仰。但是国家法律和舆论压力，成为一道无法逾越的鸿沟。成龙将古宅转赠新加坡，都历经了坎坷。

地方有规定，比如安徽就禁止徽派古建筑迁往外省。这里提醒有心的买家，可以考虑购入位于原古徽州现非安徽省辖区的老宅，比如江西、浙江等地的。纵观购入徽宅后的用途，其实很多样。大的比如位于杭州的安缦法云酒店，安缦酒店集团创始人Adrian Zecha一直以来做酒店的宗旨就是在传统文化基础上构建自然人文生活享受。为达到这一点由江西搬来一批古宅进行修补重建，融入法云古村。这家酒店被业界称赞，获奖无数。再比如万科，先后从汪政清手中购入多套徽宅，分布在上海、南京、东莞、郑州、重庆等多处产业，用作高端会所。

几百年前，在建宅的时候，人们的资本积累速度远不及现在，但是能够达到“一酒盅木屑换一酒盅银子”，足见房子的珍贵。几百年过去了，徽宅最没价的时候，就是十几年前，汪政清、成龙买房子的阶段，几乎是当“垃圾”买回来的。

“荫余堂”、有璟阁陆续出名，古徽宅的市价也水涨船高，可惜为时已晚，原属地的老房子，老的老，毁的毁，好的都已经被人收入囊中，待价而沽了。2009年，有“姑苏城外第一宅”之称的山塘雕花楼被一家民企买走，入价2900万元。西湖边上清代建的200平方米的东阳精品古宅，2003年购入价4万元，现在市场上开价380万元。

在中国徽宅投资领域，汪政清和成龙可以说是风云人物，汪政清在北京的高碑店就有11座徽宅，他经手过的宅子散落在北京、南京、上海、郑州、东莞、广州和重庆等不同城市;成龙更不必说，最近他为新加坡捐献4座古宅的新闻，将古宅投资这一领域聚焦到大众眼前，这一事件也反映出国内保护、修葺的不完善。在此提醒诸位同好，徽宅现在是入价贵，修缮也贵的阶段，但是升值前景乐观，如果手中金银充足，可以考虑入囊。